TBMM'ye sunulan yeni yasa tasarısı 1 Ocak 2024'te yürürlüğe girdi. Kanunda artık ev sahiplerinin kısa süreli kiralamalar için Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin alması gerektiği belirtiliyor. Ev sahipleri vergiye tabi olacak, binanın önüne tabela asmaları ve ücret ödemeleri gerekecek.

Kapsam ve Tanımlar:

Bu yeni düzenleme, Türkiye'de turizm amaçlı kısa süreli konut kiralamalarını etkiliyor. 100 günün altında kontratı yapılan ve "konut" çok amaçlı binalarda yer alan kiralamalar yönetmelik kapsamındadır. Tek bir sözleşmede 100 günü aşan kiralamalar muaftır.

Yönetmelik aşağıdakiler için geçerlidir:

100 günün altındaki turizm kiralamalarında genel esaslar
İzin gereksinimleri
İdari para cezaları ve cezalar
İzin verilen turistik kiralamalara uygulanacak kanunlar
Turizm Kiralama: Konutun gerçek veya tüzel kişilere herhangi bir amaçla 100 güne kadar kiralanması.

Turizm Kiralama İzni: Kültür ve Turizm Bakanlığı, mülk sahiplerinin 100 güne kadar kira haklarını kullanabilmelerine olanak tanıyan bir izin vermektedir.

İzin Sahibi: Kendi adına kira izni düzenlenen ve taşınmazı kiraya veren kişidir.

Ev sahibi: Bir taşınmazın maliki olan veya üzerinde intifa veya üst hakkı yoluyla hak sahibi olan ve onu kiraya veren gerçek veya tüzel kişidir.

Kiracı: Ev sahibi ile turizm kiralama sözleşmesi yapan gerçek veya tüzel kişi.

Kiralama İzni Gereksinimleri:

100 günün altında turizm kiralaması yapabilmek için, kira sözleşmesi yapılmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin alınması gerekmektedir. İzin şartları aşağıdaki gibidir:

Ruhsat başvurusunda tüm bina sahiplerinin oy birliği ile onayı gerekmektedir. Birden fazla binadan oluşan kompleksler için sadece kiralık dairenin bulunduğu binanın maliklerinden onay alınması gerekmektedir.
3'ten fazla daireli binalarda her malik için %25'ten fazla daireye izin verilemez.
Bir malik aynı binada beşten fazla daire için kira izni alamaz. 5'ten fazla başvuru yapılması durumunda işletme ruhsatı ve oybirliğiyle yapı sahibi onayının da sunulması gerekmektedir.
İzin yükümlülüğü, mülkü kiralayan ev sahibine aittir. Acenteler gibi üçüncü şahıslar tarafından gerçekleştirilen kiralamalar, yalnızca Seyahat Acenteleri Kanunu kapsamında lisanslı A Grubu acenteler aracılığıyla yapılabilir.
İzin sahibinin ölmesi veya kurumsal izin sahibinin varlığının sona ermesi halinde, mirasçılara veya yeni sahibine devredilmediği takdirde izin üç ay sonra sona erer.
İzin verilen birimlerin üçüncü şahıslara kiralanması veya kiralanan oturma izninin turizm amacıyla kullanılması yasaktır. Personeli için kiralama yapan tüzel kişilerin istisnası.

İzin Sahibinin Sorumlulukları:

Turizm amaçlı mülk kiralayan izin sahiplerinin uyması gereken bazı sorumluluklar vardır:

Kiralık ünite girişinde Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından verilen izin plaketinin sergilenmesi.
Kimlik Bildirme Kanunu kapsamındaki raporlama gerekliliklerine uymak. İzin sahibi, kiracıların raporlanmasından sorumlu taraf olarak kabul edilir.
İzin verilen kiralamalara ilişkin reklamlar, sosyal medya, web siteleri vb. mülkün konumu, özellikleri veya vaat edilen koşulları hakkında yanıltıcı olamaz.
Kiralanan birimin kira sözleşmesine uygun olarak kiracıya teslim edilmesi gerekmektedir.
Birimin uygun şekilde teslim edilmemesi durumunda alınan ödemeler iade edilmelidir.
Miras veya hukuki işlemler yoluyla mülkiyette meydana gelen değişiklikler 30 gün içinde bildirilmelidir.
Türk Turizm Tanıtım ve Kalkınma Ajansı Kanunu kapsamında turizm vergisinin ödendiğine dair belgenin belirlenen süre içerisinde ibraz edilmesi gerekmektedir.
Platformun Sorumlulukları:

Turizm kiralamalarına olanak sağlayan online platformların yönetmelik kapsamında belirli sorumlulukları bulunuyor:

Geçerli bir kiralama izni olmadan birimlerin reklamını yapamaz veya kiralanmasını etkinleştiremezsiniz.
Düzenlemeyi ihlal eden içeriğin kaldırılması veya listelere erişimin engellenmesi yönündeki emirlere uymanız gerekir. Uyumsuzluk para cezasıyla sonuçlanabilir.
E-Ticaret Kanunu kapsamında aracı hizmet sağlayıcılar olarak değerlendirilmektedir. Etkinleştirilen her izinsiz listeleme için para cezasına tabidir.
Ceza hakimlerinin emirlerine dayanarak içerik veya listelere erişimi kaldırmalı veya devre dışı bırakmalıdır. Kaldırma emirlerine itiraz edebilir.

Yaptırım ve Cezalar:

Yönetmelik, ciddi idari para cezaları ve bunlara uyulmamasına ilişkin cezalar içeriyor.

İzinsiz kiralama, izinsiz kiraya verme ve izinsiz komisyonculuk yapma suçlarından 100.000 TL para cezası.
İlk cezadan sonra izinsiz kiralamaya devam edilmesi halinde 500.000 TL para cezası. İzinsiz açılan listeleme başına platformlara 100.000 TL ceza kesilecek.
Yanlış reklam cezası 100.000 TL'ye kadardır. Sözleşmeli hizmetlerin sağlanmaması durumunda 500.000 TL'ye kadar.
İzin levhasının asılmaması 100.000 TL para cezası ve sergi emri ile sonuçlanır. Görüntülenmemeye devam edilmesi 500.000 TL para cezasıyla sonuçlanır.
Ceza ve emirlerden sonra izinsiz kiralamaya devam edilmesi halinde 1.000.000 TL para cezası. Ayrıca 100 günü aşan aşırı sözleşmeler için.
İhlaller, kamu düzeni sorunları veya sorunların çözülmemesi nedeniyle izin iptal edilebilir. Rezervasyonlar korunuyor.
Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın denetim yetkisi ve ceza uygulama yetkisi bulunmaktadır.

Kısa Süreli Kiralamaların Vergisel Etkileri:

Gayrimenkulünüzün günlük veya haftalık kiralanmasından elde edilen gelir, gelir vergisi açısından kira geliri değil, ticari gelir olarak kabul edilir. Demirbaşlara ait amortisman giderlerini Vergi Usul Kanunu uyarınca düşebilirsiniz.
Tesisinizde sunulan günlük veya haftalık konaklama hizmetleri, %10 oranına tabi "otel" hizmetleri olarak nitelendirilmediğinden, %20 KDV oranı geçerlidir.
Konaklama hizmetini verdikten sonraki yedi gün içinde tüm misafirlerin günlük kaydını tutmalı ve fatura kesmelisiniz.
İşletmede kullanılan ekipman ve demirbaşlardan, Vergi Usul Kanununun ilgili Genel Tebliğlerinde belirtildiği şekilde faydalı ömür üzerinden amortisman düşebilirsiniz.

Uyumluluk İçin Sonraki Adımlar:

Türkiye'de halihazırda kısa süreli kiralama yapan ev sahipleri için yeni düzenlemeye uymak için önerilen bazı sonraki adımlar şunlardır:

Mevcut kiralamaların, düzenlemenin yürürlüğe girmesinden itibaren bir ay içinde izin başvurusunda bulunması gerekmektedir. Üç aydan sonra izinsiz kiralamalar yasaklanacak.
Sınır değerlerine göre bina başına izin verilen birim sayısını sınırlayın. Gerekirse iş modelini ayarlayın.
İzin plaketini alındıktan sonra belirgin bir şekilde sergileyin. Çevrimiçi platformları bilgilendirin.
İzin yükümlülüklerini doğrudan yerine getiremiyorsanız, lisanslı A Grubu seyahat acenteleriyle çalışmayı düşünün.

Kredi bilgileri: Serdar Taşdöken